Una de las consultas más habituales en la gestión diaria de comunidades surge cuando aparece una incidencia en una terraza o balcón y alguien pregunta: “¿Esto le corresponde al propietario o a la comunidad?”
La duda es lógica, porque en este tipo de elementos la respuesta rara vez es tan simple como parece. En muchas ocasiones, aunque una terraza o balcón sea de uso exclusivo de una vivienda, parte de sus componentes siguen teniendo la consideración de elementos comunes de la finca.
Precisamente por esa dualidad, terrazas y balcones son una de las fuentes más frecuentes de discrepancias entre propietarios y comunidad, especialmente cuando aparecen filtraciones, deterioros estructurales o necesidad de obras.
El uso privativo no convierte automáticamente un elemento en privado
Uno de los errores más comunes en comunidades de propietarios es pensar que todo aquello que utiliza exclusivamente un vecino le pertenece íntegramente y, por tanto, debe asumir cualquier gasto relacionado con ello.
Sin embargo, desde el punto de vista jurídico y constructivo, esto no funciona así.
En muchas fincas, las terrazas y balcones son elementos de uso privativo, pero integrados estructuralmente en el edificio. Esto significa que, aunque solo los disfrute una vivienda concreta, determinados componentes siguen formando parte de la estructura o de la configuración exterior del inmueble y, por tanto, mantienen naturaleza comunitaria.
Dicho de otro modo: el hecho de que un propietario tenga uso exclusivo sobre una terraza no implica necesariamente que toda ella sea de su exclusiva responsabilidad.
Qué suele considerarse comunitario en terrazas y balcones
Como criterio general, y salvo que el título constitutivo o los estatutos dispongan otra cosa, suelen tener consideración de elemento común aquellas partes que afectan a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio.
Es habitual que la comunidad deba asumir, por ejemplo, actuaciones sobre impermeabilizaciones, elementos estructurales, fachada exterior o determinados componentes que forman parte de la uniformidad estética de la finca. Esto ocurre de forma similar con otros elementos exteriores del edificio, como explicamos en nuestro artículo sobre mantenimiento de barandillas y a quién corresponde su reparación.
Esto explica por qué muchas reparaciones en terrazas o balcones no pueden resolverse automáticamente cargando el coste al propietario que los utiliza.
La naturaleza del elemento debe analizarse en cada caso concreto.
Qué corresponde normalmente al propietario
Por otro lado, el propietario sí debe asumir, con carácter general, el mantenimiento ordinario derivado del uso y conservación normal del espacio.
Esto incluye normalmente aquellas actuaciones vinculadas al desgaste cotidiano, a elementos decorativos o a acabados puramente privativos, así como las reparaciones derivadas de un uso negligente o de la falta de mantenimiento.
La dificultad práctica aparece cuando ambos ámbitos se mezclan, algo muy frecuente en la realidad de las comunidades.
El verdadero problema: no siempre es evidente dónde está el origen de la incidencia
En la práctica, la mayor parte de conflictos no surgen porque la norma sea confusa, sino porque no siempre resulta evidente qué parte del elemento está fallando.
Un ejemplo muy habitual es el de una filtración procedente de una terraza. A simple vista puede parecer un problema vinculado al pavimento o al mantenimiento superficial, pero en muchos casos el origen real está en una deficiencia de impermeabilización, en una patología constructiva o en un deterioro estructural que afecta a elementos comunes.
Lo mismo ocurre con muchas incidencias en balcones: una barandilla deteriorada puede parecer un elemento privativo, pero si forma parte de la estética uniforme del edificio o de su seguridad estructural, la respuesta puede ser distinta.
Por eso, en este tipo de situaciones, decidir quién paga sin analizar previamente el origen técnico del problema suele generar conflictos innecesarios.
La importancia de analizar cada caso concreto
Uno de los errores más habituales en comunidades es intentar aplicar reglas absolutas en esta materia. Expresiones como “las terrazas siempre las paga el propietario” o “los balcones siempre son comunitarios” son incorrectas y llevan con frecuencia a decisiones equivocadas.
La realidad es que la calificación jurídica de terrazas y balcones depende de múltiples factores, entre ellos la configuración constructiva concreta del edificio, el título constitutivo de la comunidad, los estatutos, la naturaleza exacta del elemento afectado y el origen técnico de la incidencia.
Por ello, cada caso debe analizarse individualmente.
Qué papel tiene el administrador de fincas en estas situaciones
Cuando surge una discrepancia sobre una terraza o balcón, el papel del administrador no consiste en improvisar una respuesta rápida, sino en aplicar criterio técnico y jurídico antes de adoptar una decisión.
Su función es analizar la documentación de la comunidad, valorar la naturaleza del elemento afectado y asesorar correctamente a presidente y propietarios sobre el criterio aplicable en cada supuesto.
Cuando la incidencia presenta cierta complejidad técnica, también corresponde al administrador coordinar la obtención de informes o valoraciones profesionales que permitan fundamentar adecuadamente la decisión de la comunidad.
En este tipo de cuestiones, una gestión precipitada o basada en suposiciones suele acabar generando más problemas que soluciones.
En Finques Hereu ayudamos a comunidades de L’Hospitalet a resolver este tipo de situaciones con un análisis técnico y jurídico adecuado, evitando decisiones precipitadas y conflictos innecesarios entre propietarios.
Administrador de Fincas, API y Mediador de seguros, con más 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.