Una de les consultes més habituals en la gestió diària de comunitats sorgeix quan apareix una incidència en una terrassa o balcó i algú pregunta: “Això correspon al propietari o a la comunitat?”
El dubte és lògic, perquè en aquest tipus d’elements la resposta poques vegades és tan simple com sembla. Moltes vegades, encara que una terrassa o un balcó sigui d’ús exclusiu d’un habitatge, part dels seus components continuen tenint la consideració d’elements comuns de la finca.
Precisament per aquesta dualitat, terrasses i balcons són una de les fonts més freqüents de discrepàncies entre propietaris i comunitat, especialment quan apareixen filtracions, deterioraments estructurals o necessitat obres.
L’ús privatiu no converteix automàticament un element privat
Un dels errors més comuns en comunitats de propietaris és pensar que tot allò que utilitza exclusivament un veí li pertany íntegrament i, per tant, ha d’assumir qualsevol despesa relacionada amb això.
Tot i això, des del punt de vista jurídic i constructiu, això no funciona així.
A moltes finques, les terrasses i els balcons són elements d’ús privatiu, però integrats estructuralment a l’edifici. Això vol dir que, encara que només els gaudeixi d’un habitatge concret, determinats components continuen formant part de l’estructura o de la configuració exterior de l’immoble i, per tant, mantenen naturalesa comunitària.
Dit d’una altra manera: el fet que un propietari tingui ús exclusiu sobre una terrassa no implica necessàriament que tota sigui de la seva responsabilitat exclusiva.
Què sol considerar-se comunitari a terrasses i balcons
Com a criteri general, i llevat que el títol constitutiu o els estatuts disposin una altra cosa, solen tenir consideració d’element comú aquelles parts que afecten l’estructura, la seguretat o la configuració exterior de l’edifici.
És habitual que la comunitat hagi d’assumir, per exemple, actuacions sobre impermeabilitzacions, elements estructurals, façana exterior o determinats components que formen part de la uniformitat estètica de la finca. Això passa de forma similar amb altres elements exteriors de l’edifici, com expliquem al nostre article sobre mantenimient de baranes i a qui correspon la seva reparació.
Això explica perquè moltes reparacions en terrasses o balcons no es poden resoldre automàticament carregant el cost al propietari que els utilitza.
La naturalesa de l‟element s‟ha d‟analitzar en cada cas concret.
Què correspon normalment al propietari
D’altra banda, el propietari sí que ha d’assumir, amb caràcter general, el manteniment ordinari derivat de l’ús i la conservació normal de l’espai.
Això inclou normalment aquelles actuacions vinculades al desgast quotidià, elements decoratius o acabats purament privatius, així com les reparacions derivades d’un ús negligent o de la manca de manteniment.
La dificultat pràctica apareix quan tots dos àmbits es barregen, cosa molt freqüent en la realitat de les comunitats.
El veritable problema: no sempre és evident on és l’origen de la incidència
A la pràctica, la major part de conflictes no sorgeixen perquè la norma sigui confusa, sinó perquè no sempre resulta evident quina part de l’element falla.
Un exemple molt habitual és filtrar procedent d’una terrassa. A simple vista pot semblar un problema vinculat al paviment o al manteniment superficial, però en molts casos l’origen real es troba en una deficiència d’impermeabilització, en una patologia constructiva o en un deteriorament estructural que afecta elements comuns.
El mateix passa amb moltes incidències als balcons: una barana deteriorada pot semblar un element privatiu, però si forma part de l’estètica uniforme de l’edifici o de la seguretat estructural, la resposta pot ser diferent.
Per això, en aquest tipus de situacions decidir qui paga sense analitzar prèviament l’origen tècnic del problema sol generar conflictes innecessaris.
La importància danalitzar cada cas concret
Un dels errors més habituals en comunitats és intentar aplicar regles absolutes en aquesta matèria. Expressions com “les terrasses sempre les paga el propietari” o “els balcons sempre són comunitaris” són incorrectes i porten sovint a decisions equivocades.
La realitat és que la qualificació jurídica de terrasses i balcons depèn de múltiples factors, com ara la configuració constructiva concreta de l’edifici, el títol constitutiu de la comunitat, els estatuts, la naturalesa exacta de l’element afectat i l’origen tècnic de la incidència.
Per això, cada cas s’ha d’analitzar individualment.
Quin paper hi té l’administrador de finques en aquestes situacions
Quan sorgeix una discrepància sobre una terrassa o un balcó, el paper de l’administrador no consisteix a improvisar una resposta ràpida, sinó a aplicar criteri tècnic i jurídic abans d’adoptar una decisió.
La seva funció és analitzar la documentació de la comunitat, valorar la naturalesa de l’element afectat i assessorar correctament president i propietaris sobre el criteri aplicable en cada supòsit.
Quan la incidència presenta una certa complexitat tècnica, també correspon a l’administrador coordinar l’obtenció d’informes o valoracions professionals que permetin fonamentar adequadament la decisió de la comunitat.
En aquest tipus de qüestions, una gestió precipitada o basada en suposicions sol acabar generant més problemes que no pas solucions.
A Finques Hereu ajudem comunitats de L’Hospitalet a resoldre aquest tipus de situacions amb una anàlisi tècnica i jurídica adequada, evitant decisions precipitades i conflictes innecessaris entre propietaris.
Administrador de Fincas, API y Mediador de seguros, con más 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.