Mascotas en comunidades de propietarios: qué puede regular la comunidad y qué no

La presencia de animales de compañía en una comunidad de propietarios puede plantear cuestiones muy distintas: perros que ladran durante largos periodos, suciedad en zonas comunes, utilización de patios o jardines comunitarios, problemas de olores, animales que circulan sin control por el edificio o situaciones en las que un vecino considera que la comunidad debería intervenir.

Para gestionar correctamente estos casos conviene diferenciar tres ámbitos: lo que sucede dentro de un elemento privativo, las normas de utilización de los elementos comunes y las conductas que llegan a afectar a la convivencia de la comunidad.

En Cataluña, estas situaciones deben analizarse de acuerdo con el régimen de propiedad horizontal previsto en el Código Civil de Cataluña, junto con la normativa sobre protección y tenencia de animales y, cuando corresponda, las ordenanzas municipales.

¿Puede una comunidad de propietarios prohibir tener mascotas?

Con carácter general, una comunidad no puede establecer una prohibición indiscriminada de tener animales de compañía dentro de las viviendas.

El Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida señala expresamente que una comunidad no puede prohibir de forma general que un propietario tenga animales en su vivienda y que la actuación comunitaria debe dirigirse, en su caso, contra las molestias o conductas concretas que puedan producirse.

Esto es distinto de establecer determinadas reglas relacionadas con el uso de los elementos comunes.

Por tanto, antes de adoptar cualquier acuerdo conviene distinguir entre tenencia del animal en una vivienda y comportamiento del animal o de su responsable que afecta a la comunidad.

Estatutos y reglamento de régimen interior: no regulan exactamente lo mismo

Esta distinción es importante desde el punto de vista de la administración de la comunidad.

El artículo 553-11 del Código Civil de Cataluña establece que los estatutos pueden regular, entre otras materias, el destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y comunes, así como determinadas limitaciones de uso de los elementos privativos.

Por otro lado, el artículo 553-12 regula el reglamento de régimen interior, cuya función es establecer reglas internas sobre las relaciones de convivencia y buena vecindad y sobre la utilización de los elementos comunes y las instalaciones.

Por tanto, no es lo mismo una previsión estatutaria que una norma incluida en el reglamento interno.

En materia de animales de compañía, el reglamento de régimen interior puede ser especialmente útil para establecer criterios de utilización de portales, ascensores, jardines y otras instalaciones comunes.

En nuestro artículo sobre el reglamento de régimen interno de una comunidad de propietarios explicamos con más detalle cuál es su función y qué cuestiones puede regular.

Qué puede regular la comunidad en las zonas comunes

La comunidad puede establecer reglas razonables sobre la utilización de los espacios compartidos.

En una finca pueden aparecer cuestiones como la circulación de perros por el portal o el ascensor, su presencia en jardines comunitarios, la obligación de mantenerlos controlados o las medidas que deben adoptarse para evitar suciedad o daños.

No existe una única regla aplicable a todas las comunidades porque dependerá de sus instalaciones, estatutos, reglamento de régimen interior y características del inmueble.

Una comunidad con jardín o una zona comunitaria de recreo tendrá probablemente necesidades diferentes de un edificio formado únicamente por viviendas, escalera y ascensor.

Lo importante es que las normas regulen la forma de utilizar los espacios comunes, sin atribuir al reglamento de régimen interior facultades que corresponden a otros instrumentos jurídicos.

La Ley 7/2023 de protección de los derechos y el bienestar de los animales establece además la obligación de adoptar medidas para evitar que la tenencia o circulación de un animal provoque molestias, peligros, amenazas o daños a personas, animales o bienes, y obliga a evitar o limpiar los excrementos y orines en determinados lugares de paso.

Mascotas en ascensores, portales y escaleras

Los conflictos en estas zonas suelen producirse por tres cuestiones: control del animal, limpieza y utilización normal del espacio por el resto de vecinos.

La comunidad puede establecer criterios para que los animales circulen adecuadamente controlados por las zonas comunes. También puede exigir que cualquier suciedad provocada sea retirada inmediatamente y actuar cuando se produzcan daños en elementos comunitarios.

Estas normas deben quedar claramente definidas para evitar que cada incidencia termine resolviéndose con un criterio diferente.

Si el problema no está relacionado específicamente con la presencia de animales sino con la apropiación, ocupación o utilización incorrecta de un espacio compartido, estaremos ante una cuestión más amplia de uso indebido de zonas comunes en una comunidad de propietarios.

Jardines, patios y otros espacios comunitarios

Cuando una finca dispone de jardines, patios u otras zonas exteriores pueden surgir dudas adicionales.

Que un propietario pueda acceder con su mascota a un espacio comunitario no significa necesariamente que pueda utilizarlo libremente para cualquier finalidad.

Por ejemplo, deberá analizarse si existe una regulación sobre la utilización de ese espacio, si el uso impide o dificulta el disfrute del resto de propietarios, si se generan problemas de higiene o si se están produciendo daños en instalaciones comunitarias.

Aquí resulta especialmente útil que la comunidad disponga de normas previas y conocidas por todos, en lugar de intentar establecer criterios únicamente después de que haya aparecido un conflicto concreto.

Ladridos y otras molestias por ruido

Cuando el problema son ladridos, el análisis cambia.

No toda emisión puntual de ruido constituye una actividad contraria a la convivencia. Para que exista una actuación comunitaria con mayor recorrido debe poder acreditarse que las molestias tienen una intensidad, frecuencia o duración suficiente para exceder las molestias ordinarias derivadas de vivir en un edificio residencial.

Por eso, ante una queja reiterada conviene documentar adecuadamente las incidencias: fechas, horarios, duración aproximada, viviendas afectadas, comunicaciones realizadas y, cuando resulte necesario, actuaciones de la autoridad municipal o comprobaciones acústicas.

No debería basarse una actuación formal de la comunidad únicamente en afirmaciones genéricas como “el perro molesta mucho” o “ladra constantemente” sin intentar determinar qué está sucediendo realmente.

En nuestro artículo sobre ruidos en comunidades de vecinos explicamos con mayor detalle cuándo una molestia por ruido puede pasar de una incidencia entre vecinos a una cuestión comunitaria.

Olores, suciedad e insalubridad

Una situación diferente se produce cuando la tenencia de animales genera problemas de higiene que afectan a otras viviendas o a zonas comunitarias.

Puede ocurrir, por ejemplo, cuando se acumulan residuos en una terraza o patio, existen olores persistentes que alcanzan otras viviendas o se ensucian repetidamente espacios comunes.

En estos supuestos será necesario determinar el alcance real de la afectación y, si procede, comprobar también la normativa municipal aplicable.

En L’Hospitalet de Llobregat existen ordenanzas específicas sobre protección, control y tenencia de animales, convivencia y civismo y contaminación acústica. El Ayuntamiento incluye expresamente entre las problemáticas atendidas en comunidades de vecinos los ruidos, la insalubridad y la tenencia de animales.

Por tanto, dependiendo del tipo de incidencia, la respuesta no tiene por qué limitarse únicamente al ámbito interno de la comunidad.

¿Cuándo puede intervenir formalmente la comunidad?

El artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña es especialmente relevante en este punto.

Establece que propietarios y ocupantes no pueden realizar en elementos privativos ni en el resto del inmueble actividades o actos contrarios a la convivencia normal de la comunidad, que dañen o hagan peligrar el inmueble o que estén expresamente prohibidos por los estatutos, la normativa urbanística o la ley.

Cuando se produce una situación de este tipo, la normativa establece un procedimiento concreto.

La presidencia puede efectuar un requerimiento fehaciente de cese, ya sea por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios.

Si la conducta persiste después del requerimiento, la junta de propietarios puede acordar ejercer una acción de cesación contra los propietarios u ocupantes responsables.

Por tanto, ante una situación grave o reiterada, no basta simplemente con que el administrador envíe sucesivos correos o quejas informales. Si debe avanzarse hacia una actuación comunitaria formal, es importante respetar el procedimiento previsto legalmente.

La importancia de acreditar las molestias

Uno de los problemas que encontramos en este tipo de conflictos es la diferencia entre una percepción individual y una afectación suficientemente acreditada.

Si la comunidad termina teniendo que adoptar medidas formales, será importante poder demostrar qué ha ocurrido.

Según el tipo de incidencia, puede ser útil disponer de comunicaciones previas, partes de intervención, fotografías, informes, mediciones acústicas, testimonios de diferentes propietarios o documentación de actuaciones municipales.

Esto resulta especialmente importante cuando el problema se prolonga en el tiempo.

Una comunidad debería evitar tanto ignorar una situación que realmente afecta a la convivencia como iniciar actuaciones importantes sin disponer de una base suficiente que las justifique.

¿Y si la mascota pertenece a un inquilino?

El hecho de que quien ocupa la vivienda sea un arrendatario no impide que la comunidad pueda actuar cuando exista una conducta que afecte a la convivencia.

El artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña se refiere expresamente tanto a propietarios como a ocupantes.

Por tanto, desde el punto de vista de la comunidad, debe analizarse la conducta que se está produciendo y no únicamente quién es el titular registral de la vivienda.

Otra cuestión diferente es que el contrato de arrendamiento contenga cláusulas relativas a la tenencia de animales. Esa relación contractual corresponde al propietario y al arrendatario y no debe confundirse con las facultades propias de la comunidad de propietarios.

Qué debe hacer el administrador de fincas ante una incidencia con mascotas

La función del administrador consiste primero en determinar qué tipo de problema existe.

No es lo mismo recibir la queja de un vecino por un incidente puntual que encontrarse ante una conducta reiterada que afecta a diferentes propietarios o a los elementos comunes.

Cuando se trata de una cuestión comunitaria, el administrador puede revisar los estatutos y el reglamento de régimen interior, comprobar los acuerdos existentes, asesorar a la presidencia, recopilar la información necesaria y plantear los pasos que correspondan.

Si existen motivos para iniciar una actuación formal, deberá asesorar a la comunidad para que el procedimiento se lleve a cabo correctamente y para que cualquier acuerdo necesario sea adoptado por el órgano competente.

El administrador no sustituye al presidente ni a la junta de propietarios y tampoco tiene facultad sancionadora propia. Su función es asesorar y gestionar la actuación de la comunidad dentro del marco legal aplicable.

Cada incidencia requiere identificar primero qué norma se está incumpliendo

Ante un conflicto relacionado con una mascota, la pregunta útil no es únicamente si la comunidad puede intervenir, sino por qué motivo puede hacerlo y sobre qué base.

Puede existir un incumplimiento del reglamento de régimen interior, una utilización incorrecta de una zona común, una conducta contraria a la convivencia normal, un problema de ruido, una cuestión de salubridad o una infracción de la normativa municipal.

Cada supuesto puede requerir una actuación diferente.

En Finques Hereu consideramos que este análisis previo es especialmente importante. Definir correctamente el problema permite determinar qué puede exigir la comunidad, qué órgano debe adoptar la decisión y qué procedimiento debe seguirse si la incidencia continúa.

Una gestión técnicamente correcta evita adoptar acuerdos difíciles de aplicar y permite actuar con mayor seguridad cuando existe un problema real de convivencia en la finca.