La presència d’animals de companyia en una comunitat de propietaris pot plantejar qüestions molt diverses: gossos que borden durant períodes llargs, brutícia a les zones comunes, utilització de patis o jardins comunitaris, problemes d’olors, animals que circulen sense control per l’edifici o situacions en què un veí considera que la comunitat hauria d’intervenir.
Per gestionar correctament aquests casos convé diferenciar tres àmbits: el que passa dins d’un element privatiu, les normes d’utilització dels elements comuns i les conductes que arriben a afectar la convivència de la comunitat.
A Catalunya, aquestes situacions s’han d’analitzar d’acord amb el règim de propietat horitzontal previst en el Codi civil de Catalunya, juntament amb la normativa sobre protecció i tinença d’animals i, quan correspongui, les ordenances municipals.
Pot una comunitat de propietaris prohibir tenir mascotes?
Amb caràcter general, una comunitat no pot establir una prohibició indiscriminada de tenir animals de companyia dins dels habitatges.
El Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida assenyala expressament que una comunitat no pot prohibir de manera general que un propietari tingui animals al seu habitatge i que l’actuació comunitària s’ha d’adreçar, si escau, contra les molèsties o conductes concretes que es puguin produir.
Això és diferent d’establir determinades regles relacionades amb l’ús dels elements comuns.
Per tant, abans d’adoptar qualsevol acord convé distingir entre tinença de l’animal en un habitatge i comportament de l’animal o del seu responsable que afecta la comunitat.
Estatuts i reglament de règim interior: no regulen exactament el mateix
Aquesta distinció és important des del punt de vista de l’administració de la comunitat.
L’article 553-11 del Codi civil de Catalunya estableix que els estatuts poden regular, entre altres matèries, la destinació, l’ús i l’aprofitament dels elements privatius i comuns, així com determinades limitacions d’ús dels elements privatius.
D’altra banda, l’article 553-12 regula el reglament de règim interior, la funció del qual és establir regles internes sobre les relacions de convivència i bon veïnatge i sobre la utilització dels elements comuns i les instal·lacions.
Per tant, no és el mateix una previsió estatutària que una norma inclosa en el reglament intern.
En matèria d’animals de companyia, el reglament de règim interior pot ser especialment útil per establir criteris d’utilització de portals, ascensors, jardins i altres instal·lacions comunes.
En el nostre article sobre el reglament de règim intern d’una comunitat de propietaris expliquem amb més detall quina és la seva funció i quines qüestions pot regular.
Què pot regular la comunitat a les zones comunes
La comunitat pot establir regles raonables sobre la utilització dels espais compartits.
En una finca poden aparèixer qüestions com la circulació de gossos pel portal o l’ascensor, la seva presència als jardins comunitaris, l’obligació de mantenir-los controlats o les mesures que s’han d’adoptar per evitar brutícia o danys.
No hi ha una única regla aplicable a totes les comunitats perquè dependrà de les seves instal·lacions, els estatuts, el reglament de règim interior i les característiques de l’immoble.
Una comunitat amb jardí o una zona comunitària d’esbarjo tindrà probablement necessitats diferents de les d’un edifici format únicament per habitatges, escala i ascensor.
L’important és que les normes regulin la manera d’utilitzar els espais comuns, sense atribuir al reglament de règim interior facultats que corresponen a altres instruments jurídics.
La Llei 7/2023 de protecció dels drets i el benestar dels animals estableix, a més, l’obligació d’adoptar mesures per evitar que la tinença o circulació d’un animal provoqui molèsties, perills, amenaces o danys a persones, animals o béns, i obliga a evitar o netejar els excrements i els orins en determinats llocs de pas.
Mascotes en ascensors, portals i escales
Els conflictes en aquestes zones se solen produir per tres qüestions: control de l’animal, neteja i utilització normal de l’espai per la resta de veïns.
La comunitat pot establir criteris perquè els animals circulin adequadament controlats per les zones comunes. També pot exigir que qualsevol brutícia provocada es retiri immediatament i actuar quan es produeixin danys en elements comunitaris.
Aquestes normes han de quedar clarament definides per evitar que cada incidència s’acabi resolent amb un criteri diferent.
Si el problema no està relacionat específicament amb la presència d’animals sinó amb l’apropiació, l’ocupació o la utilització incorrecta d’un espai compartit, ens trobarem davant d’una qüestió més àmplia d’ús indegut de zones comunes en una comunitat de propietaris.
Jardins, patis i altres espais comunitaris
Quan una finca disposa de jardins, patis o altres zones exteriors poden sorgir dubtes addicionals.
Que un propietari pugui accedir amb la seva mascota a un espai comunitari no significa necessàriament que el pugui utilitzar lliurement per a qualsevol finalitat.
Per exemple, caldrà analitzar si hi ha una regulació sobre la utilització d’aquell espai, si l’ús impedeix o dificulta el gaudi de la resta de propietaris, si es generen problemes d’higiene o si s’estan produint danys a les instal·lacions comunitàries.
Aquí és especialment útil que la comunitat disposi de normes prèvies i conegudes per tothom, en lloc d’intentar establir criteris únicament després que hagi aparegut un conflicte concret.
Lladrucs i altres molèsties per soroll
Quan el problema són els lladrucs, l’anàlisi canvia.
No tota emissió puntual de soroll constitueix una activitat contrària a la convivència. Perquè una actuació comunitària tingui més recorregut, s’ha de poder acreditar que les molèsties tenen una intensitat, freqüència o durada suficient per excedir les molèsties ordinàries derivades de viure en un edifici residencial.
Per això, davant d’una queixa reiterada convé documentar adequadament les incidències: dates, horaris, durada aproximada, habitatges afectats, comunicacions efectuades i, quan sigui necessari, actuacions de l’autoritat municipal o comprovacions acústiques.
Una actuació formal de la comunitat no s’hauria de basar únicament en afirmacions genèriques com ara «el gos molesta molt» o «borda constantment» sense intentar determinar què està passant realment.
En el nostre article sobre sorolls en comunitats de veïns expliquem amb més detall quan una molèstia per soroll pot passar de ser una incidència entre veïns a una qüestió comunitària.
Olors, brutícia i insalubritat
Una situació diferent es produeix quan la tinença d’animals genera problemes d’higiene que afecten altres habitatges o zones comunitàries.
Pot passar, per exemple, quan s’acumulen residus en una terrassa o pati, hi ha olors persistents que arriben a altres habitatges o s’embruten repetidament espais comuns.
En aquests supòsits caldrà determinar l’abast real de l’afectació i, si escau, comprovar també la normativa municipal aplicable.
A l’Hospitalet de Llobregat hi ha ordenances específiques sobre protecció, control i tinença d’animals, convivència i civisme i contaminació acústica. L’Ajuntament inclou expressament entre les problemàtiques ateses en comunitats de veïns els sorolls, la insalubritat i la tinença d’animals.
Per tant, depenent del tipus d’incidència, la resposta no s’ha de limitar necessàriament a l’àmbit intern de la comunitat.
Quan pot intervenir formalment la comunitat?
L’article 553-40 del Codi civil de Catalunya és especialment rellevant en aquest punt.
Estableix que els propietaris i els ocupants no poden fer en elements privatius ni a la resta de l’immoble activitats o actes contraris a la convivència normal de la comunitat, que danyin o facin perillar l’immoble o que estiguin expressament prohibits pels estatuts, la normativa urbanística o la llei.
Quan es produeix una situació d’aquest tipus, la normativa estableix un procediment concret.
La presidència pot efectuar un requeriment fefaent de cessament, ja sigui per iniciativa pròpia o a petició d’una quarta part dels propietaris.
Si la conducta persisteix després del requeriment, la junta de propietaris pot acordar exercir una acció de cessació contra els propietaris o ocupants responsables.
Per tant, davant d’una situació greu o reiterada, no n’hi ha prou que l’administrador enviï successius correus o queixes informals. Si cal avançar cap a una actuació comunitària formal, és important respectar el procediment previst legalment.
La importància d’acreditar les molèsties
Un dels problemes que trobem en aquest tipus de conflictes és la diferència entre una percepció individual i una afectació prou acreditada.
Si la comunitat acaba havent d’adoptar mesures formals, serà important poder demostrar què ha passat.
Segons el tipus d’incidència, pot ser útil disposar de comunicacions prèvies, informes d’intervenció, fotografies, informes, mesuraments acústics, testimonis de diferents propietaris o documentació d’actuacions municipals.
Això és especialment important quan el problema es prolonga en el temps.
Una comunitat hauria d’evitar tant ignorar una situació que realment afecta la convivència com iniciar actuacions importants sense disposar d’una base suficient que les justifiqui.
I si la mascota pertany a un llogater?
El fet que qui ocupa l’habitatge sigui un arrendatari no impedeix que la comunitat pugui actuar quan hi hagi una conducta que afecti la convivència.
L’article 553-40 del Codi civil de Catalunya es refereix expressament tant als propietaris com als ocupants.
Per tant, des del punt de vista de la comunitat, cal analitzar la conducta que s’està produint i no únicament qui és el titular registral de l’habitatge.
Una altra qüestió diferent és que el contracte d’arrendament contingui clàusules relatives a la tinença d’animals. Aquesta relació contractual correspon al propietari i a l’arrendatari i no s’ha de confondre amb les facultats pròpies de la comunitat de propietaris.
Què ha de fer l’administrador de finques davant d’una incidència amb mascotes
La funció de l’administrador consisteix primer a determinar quin tipus de problema hi ha.
No és el mateix rebre la queixa d’un veí per un incident puntual que trobar-se davant d’una conducta reiterada que afecta diferents propietaris o els elements comuns.
Quan es tracta d’una qüestió comunitària, l’administrador pot revisar els estatuts i el reglament de règim interior, comprovar els acords existents, assessorar la presidència, recopilar la informació necessària i plantejar els passos que corresponguin.
Si hi ha motius per iniciar una actuació formal, haurà d’assessorar la comunitat perquè el procediment es dugui a terme correctament i perquè qualsevol acord necessari sigui adoptat per l’òrgan competent.
L’administrador no substitueix el president ni la junta de propietaris i tampoc no té facultat sancionadora pròpia. La seva funció és assessorar i gestionar l’actuació de la comunitat dins del marc legal aplicable.
Cada incidència requereix identificar primer quina norma s’està incomplint
Davant d’un conflicte relacionat amb una mascota, la pregunta útil no és únicament si la comunitat pot intervenir, sinó per quin motiu ho pot fer i sobre quina base.
Hi pot haver un incompliment del reglament de règim interior, una utilització incorrecta d’una zona comuna, una conducta contrària a la convivència normal, un problema de soroll, una qüestió de salubritat o una infracció de la normativa municipal.
Cada supòsit pot requerir una actuació diferent.
A Finques Hereu considerem que aquesta anàlisi prèvia és especialment important. Definir correctament el problema permet determinar què pot exigir la comunitat, quin òrgan ha d’adoptar la decisió i quin procediment s’ha de seguir si la incidència continua.
Una gestió tècnicament correcta evita adoptar acords difícils d’aplicar i permet actuar amb més seguretat quan hi ha un problema real de convivència a la finca.
Administrador de Fincas, API y Mediador de seguros, con más 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.