Baixants, canonades i fuites d’aigua en comunitats: qui se n’ha de fer càrrec?

Les fuites d’aigua són una de les incidències que generen més dubtes en una comunitat de propietaris. Apareix una humitat al sostre, un baixant comença a perdre aigua o una canonada provoca danys en un altre habitatge i de seguida sorgeix la mateixa pregunta: qui se n’ha de fer càrrec, el propietari o la comunitat?

La resposta no depèn únicament del lloc on apareix l’avaria. Una canonada pot passar per l’interior d’un habitatge i continuar formant part d’una instal·lació comunitària. De la mateixa manera, una fuita pot causar danys en elements comuns encara que l’origen es trobi en una instal·lació privativa.

Per això, abans de determinar qui ha d’assumir una reparació, cal identificar correctament on es troba l’origen de l’avaria i si l’element afectat és comú o privatiu.

Quan una canonada és comunitària i quan és privativa?

Aquest és el punt de partida de pràcticament qualsevol incidència relacionada amb l’aigua en una comunitat.

Com a criteri general, les conduccions que donen servei al conjunt de l’edifici o a diversos propietaris formen part de les instal·lacions comunes. En canvi, quan una conducció serveix exclusivament un habitatge o local, caldrà analitzar si té caràcter privatiu atenent la seva funció, configuració i la documentació de la finca.

L’important és entendre que la ubicació física d’una canonada no determina per si sola qui n’és responsable.

Una conducció comunitària pot travessar un habitatge, un fals sostre o un espai d’ús privatiu. El fet que per reparar-la calgui accedir a l’interior d’una propietat no significa automàticament que la instal·lació pertanyi a aquell propietari.

Aquesta mateixa distinció entre ús, ubicació i naturalesa jurídica apareix en altres elements dels edificis. També ho expliquem quan parlem de terrasses i balcons en comunitats i què és element comú i què no.

Els baixants solen ser un dels casos més clars

Els baixants generals d’aigües residuals o pluvials que donen servei a diferents habitatges solen formar part de les instal·lacions comunes de l’edifici.

Això significa que, si apareix un trencament o deteriorament en un baixant comunitari, normalment serà la comunitat qui n’haurà de gestionar la reparació, encara que el tram afectat passi per l’interior d’un habitatge.

A la pràctica, aquí apareix una situació que genera força confusió. Un propietari es pot trobar amb una humitat o fins i tot amb la necessitat de fer obres dins del seu habitatge per una instal·lació que no és privativa.

Per això és important no decidir responsabilitats simplement mirant on s’ha produït la taca d’humitat o on es troba físicament la canonada.

Primer cal determinar quin n’és l’origen.

Una humitat no sempre indica on és l’avaria

Aquest és un altre dels errors habituals quan apareix una fuita d’aigua.

El punt on es manifesta una humitat no ha de coincidir necessàriament amb el lloc on es troba l’avaria. L’aigua es pot desplaçar per forjats, parets, cambres o conduccions abans de fer-se visible.

Per exemple, una taca al sostre d’un habitatge pot procedir d’una instal·lació de l’habitatge superior, però també d’un baixant comunitari, una coberta, una terrassa o fins i tot d’un altre punt més allunyat.

Per aquest motiu, quan l’origen no és evident, el més recomanable és localitzar tècnicament la causa abans de decidir qui ha d’assumir la reparació.

De vegades n’hi haurà prou amb la intervenció d’un professional de la fontaneria. En altres casos, especialment quan hi ha filtracions recurrents o és difícil localitzar-ne la procedència, pot ser necessari recórrer a un tècnic que determini l’origen dels danys.

Qui paga la reparació d’una fuita d’aigua?

Un cop identificat l’origen, és molt més senzill determinar qui ha de gestionar la reparació.

Si l’avaria afecta una instal·lació comuna, normalment correspondrà a la comunitat assumir l’actuació necessària. Si el problema procedeix d’una instal·lació privativa, la reparació correspondrà al propietari responsable d’aquella instal·lació.

Però aquí convé diferenciar dues qüestions que sovint es barregen: una cosa és reparar l’origen de l’avaria i una altra reparar els danys que hagi ocasionat l’aigua.

Una fuita procedent d’una instal·lació comunitària pot provocar danys en un habitatge particular. De la mateixa manera, una instal·lació privativa pot provocar desperfectes en elements comuns o en l’habitatge d’un altre propietari.

Per tant, determinar qui repara la canonada no resol necessàriament tota la incidència.

I qui es fa càrrec dels danys ocasionats?

Quan hi ha una fuita, a més de solucionar-ne l’origen, cal valorar els danys produïts.

Aquí poden intervenir l’assegurança de la comunitat, l’assegurança particular de l’habitatge afectat o totes dues, depenent de l’origen de l’avaria, les cobertures contractades i les circumstàncies concretes.

No és recomanable donar per fet que qualsevol dany relacionat amb una instal·lació comuna quedarà automàticament cobert per l’assegurança comunitària. Les pòlisses tenen cobertures, límits i exclusions diferents, i cada sinistre s’ha d’analitzar individualment.

Una de les tasques de l’administració en aquestes situacions consisteix precisament a coordinar la comunicació amb l’asseguradora quan correspon, facilitar la informació necessària i fer el seguiment de la incidència.

Què passa si per reparar un baixant cal entrar en un habitatge

És una situació relativament habitual en edificis d’una certa antiguitat.

Un baixant comunitari pot estar ubicat darrere d’una paret, dins d’un calaix o travessar una zona privativa. Quan apareix una avaria, pot ser imprescindible accedir a un habitatge per fer la reparació.

Que l’actuació s’hagi d’executar des de l’interior d’una propietat no transforma el baixant en un element privatiu.

En aquests casos és especialment important coordinar correctament la intervenció per reduir les molèsties al propietari, permetre l’accés als professionals i deixar correctament reparats els elements afectats pels treballs.

Reparar una avaria no és el mateix que solucionar un problema recurrent

Un altre aspecte que convé tenir en compte és la diferència entre una incidència puntual i un problema que es repeteix.

Si un baixant presenta fuites cada cert temps, fer petites reparacions en diferents trams pot acabar sent més costós que analitzar l’estat general de la instal·lació i plantejar una actuació més àmplia.

Això passa especialment en edificis antics on determinades instal·lacions han superat àmpliament la seva vida útil.

En aquests casos, l’administrador ha d’ajudar la comunitat a valorar les alternatives disponibles, sol·licitar pressupostos i, quan sigui necessari, plantejar l’actuació als propietaris.

Si la reparació requereix una inversió important, pot ser necessari estudiar com finançar-la o aprovar una aportació extraordinària. En el nostre article sobre com gestionar derrames i obres comunitàries expliquem com abordar aquest tipus d’actuacions.

El paper de l’administrador davant d’una fuita d’aigua

Quan apareix una fuita, especialment si està afectant diversos habitatges, és normal que els propietaris vulguin una solució ràpida. Però actuar amb rapidesa no significa decidir responsabilitats abans de conèixer l’origen del problema.

L’administrador ha de coordinar la incidència dins de les seves funcions, sol·licitar la intervenció dels professionals quan correspongui, informar el president i els propietaris afectats i fer el seguiment necessari fins que es resolgui.

També ha d’ajudar a determinar si l’actuació correspon a la comunitat, gestionar la comunicació amb l’assegurança comunitària quan escaigui i assessorar sobre les decisions que hagin d’adoptar els propietaris.

En incidències d’aquest tipus, una bona gestió evita que un problema tècnic s’acabi convertint també en un conflicte entre veïns.

Per conèixer amb més detall aquestes i altres funcions es pot consultar el nostre article sobre què és un administrador de finques i quines són les seves funcions.

La clau és identificar l’origen abans de decidir qui paga

Quan apareix una humitat o una fuita en una comunitat, buscar immediatament un responsable sol ser un error.

Primer cal determinar què està passant, quin és l’origen de l’avaria i si la instal·lació afectada és comuna o privativa. Només a partir d’aquí es pot decidir correctament qui s’ha d’encarregar de la reparació i com s’han de gestionar els possibles danys ocasionats.

A Finques Hereu gestionem aquest tipus d’incidències en comunitats de propietaris de l’Hospitalet amb un criteri clar: identificar primer el problema, coordinar els professionals necessaris i assessorar la comunitat perquè l’actuació es faci correctament i amb les responsabilitats ben definides.