El contrato de arras es un documento clave en la compraventa de inmuebles, ya sea que la operación se realice entre particulares o a través de una agencia inmobiliaria. Este acuerdo privado garantiza la seriedad de las partes involucradas y establece las bases para formalizar la transacción.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un compromiso inicial que se firma antes de la escritura pública de compraventa. A través de este documento, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal de su intención de adquirir la propiedad. Por su parte, el vendedor se compromete a no ofrecer el inmueble a otras personas mientras el contrato esté vigente.
En las operaciones gestionadas por una inmobiliaria, el contrato de arras suele ser redactado por esta, asegurando que se incluyan todos los puntos esenciales y que las cláusulas estén alineadas con la legislación vigente. Este paso aporta tranquilidad tanto al comprador como al vendedor, reduciendo el riesgo de malentendidos o disputas.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos principales de contratos de arras, y cada uno responde a diferentes necesidades:
1. Arras penitenciales
Este es el tipo más común y se utiliza cuando una de las partes desea mantener abierta la posibilidad de desistir del contrato. Si el comprador decide no continuar con la transacción, perderá el dinero entregado como arras. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida. Este tipo de arras es ideal en situaciones donde la compra está sujeta a condiciones externas, como la aprobación de una hipoteca.
En el caso de trabajar con una agencia inmobiliaria, esta puede gestionar y redactar las arras penitenciales asegurándose de que las cláusulas sean claras y transparentes para ambas partes.
2. Arras confirmatorias
En este caso, las arras actúan como un anticipo del precio pactado. No permiten a ninguna de las partes desvincularse del acuerdo de forma unilateral. Si alguna de ellas incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
Cuando la transacción se gestiona a través de una inmobiliaria, este tipo de contrato suele emplearse cuando ambas partes tienen absoluta certeza de que la operación se llevará a cabo sin problemas.
3. Arras penales
Las arras penales incluyen cláusulas específicas de penalización en caso de incumplimiento. Estas cláusulas permiten a las partes pactar indemnizaciones que no necesariamente se limitan al importe de las arras. Son menos comunes, pero se utilizan en transacciones con condiciones muy específicas.
Una inmobiliaria puede ser de gran ayuda al redactar un contrato de arras penales, ya que su experiencia garantiza que todas las penalizaciones y términos estén bien definidos y adaptados a las necesidades de la operación.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Para que un contrato de arras sea válido y proteja los intereses de ambas partes, debe contener los siguientes elementos:
- Identificación de las partes: Nombres completos, direcciones y datos de contacto del comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble: Detalles como la ubicación, referencia catastral y características principales.
- Precio de venta: Especificado tanto en números como en letras, incluyendo el importe entregado como arras.
- Tipo de contrato de arras: Especificar si se trata de arras penitenciales, confirmatorias o penales.
- Plazos: Fechas límite para la firma de la escritura pública y la entrega de la propiedad.
- Condiciones de incumplimiento: Consecuencias claras en caso de que alguna de las partes no cumpla con lo pactado.
- Distribución de gastos: Detalles sobre quién asume los costos de la compraventa, como impuestos o gastos notariales.
- Firma de las partes: Para garantizar la validez del documento.
Cuando una agencia inmobiliaria interviene, se asegura de que todos estos elementos estén correctamente incluidos, evitando omisiones que puedan causar conflictos legales.
¿Cuánto dinero se entrega y en qué plazos?
El importe de las arras suele ser un porcentaje del precio total del inmueble, dependiendo de lo acordado por las partes. En operaciones gestionadas por una inmobiliaria, esta puede asesorar sobre la cantidad más adecuada según las circunstancias de la compraventa.
Respecto al plazo, lo habitual es establecer un máximo de tres meses para formalizar la escritura pública. Sin embargo, este tiempo puede extenderse si las partes lo acuerdan. Una inmobiliaria también puede facilitar la coordinación entre comprador y vendedor para ajustar los tiempos según sus necesidades.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento?
Las consecuencias del incumplimiento dependen del tipo de contrato de arras firmado. En las arras penitenciales, el comprador pierde la cantidad entregada si desiste, mientras que el vendedor debe devolver el doble si es él quien incumple. En las arras confirmatorias y penales, la parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato o una compensación económica.
En este aspecto, contar con el respaldo de una inmobiliaria puede ser crucial, ya que sus profesionales actúan como intermediarios para buscar soluciones que minimicen conflictos.
Conclusión
El contrato de arras es una herramienta fundamental para garantizar la seriedad y compromiso en una transacción inmobiliaria. Tanto si la operación se realiza de manera particular como a través de una agencia inmobiliaria, este documento establece las bases necesarias para que la compraventa sea exitosa. Su redacción cuidadosa y la comprensión de sus términos son esenciales para evitar problemas y asegurar que ambas partes cumplan con sus obligaciones.
Administrador de Fincas, API y Mediador de seguros, con más 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.