Les zones comunes són un dels espais on solen sorgir més conflictes en una comunitat de propietaris. Unes bicicletes al replà, una habitació comunitària utilitzada com a traster, testos en un passadís o un pati que s’acaba utilitzant com si fos privat són situacions molt més habituals del que sembla.
La majoria de vegades aquests conflictes no apareixen per mala fe, sinó perquè cada propietari interpreta de manera diferent fins on arriba el seu dret d’ús sobre els elements comuns.
Precisament per això, una de les funcions més importants d’una bona administració de finques consisteix a ajudar la comunitat a distingir quan un ús és raonable i quan pot perjudicar la resta de propietaris o incomplir les normes comunitàries.
Què es considera un ús indegut d’una zona comuna?
No tot ús diferent d’una zona comuna suposa automàticament un incompliment. Les comunitats de propietaris estan formades per persones amb necessitats diferents i moltes situacions es poden resoldre simplement aplicant el sentit comú.
Tanmateix, un ús es passa a considerar indegut quan limita el dret de la resta de veïns, afecta la seguretat, incompleix els acords adoptats per la comunitat o altera la destinació per a la qual es va dissenyar aquell espai.
En definitiva, la pregunta no és únicament si un propietari utilitza una zona comuna, sinó si aquest ús perjudica la resta de la comunitat.
Els casos més habituals que trobem en una comunitat
Després d’anys administrant comunitats de propietaris, hi ha determinades situacions que es repeteixen una vegada i una altra. Moltes semblen petites incidències, però si no es gestionen correctament s’acaben convertint en un focus permanent de conflictes.
Bicicletes i patinets en replans o passadissos
És probablement un dels casos més freqüents. Per a alguns veïns és una solució còmoda, mentre que d’altres consideren que dificulta el pas o genera un problema de seguretat.
A més d’afectar la convivència, en determinats casos pot dificultar una evacuació d’emergència o incomplir la normativa de protecció contra incendis.
Cotxets de nadó en zones de pas
Es tracta d’una situació molt similar. És comprensible que determinades famílies necessitin deixar temporalment el cotxet al replà, però quan aquesta situació es converteix en permanent pot acabar generant molèsties o impedir l’ús normal dels elements comuns.
Cada comunitat ha de valorar aquestes situacions amb sentit comú i atenent les seves circumstàncies concretes. No és el mateix deixar un cotxet durant uns minuts que ocupar de manera permanent un espai de pas.
Mobles, caixes i objectes emmagatzemats
Algunes comunitats acaben convertint habitacions d’instal·lacions, passadissos o zones comunes en petits trasters improvisats. Amb el pas del temps s’hi acumulen mobles, caixes, electrodomèstics o materials que no hi haurien de romandre.
A més de l’aspecte estètic, aquest tipus de situacions poden dificultar les tasques de manteniment, impedir l’accés a les instal·lacions comunitàries o generar problemes de seguretat.
Ús exclusiu de patis o espais comunitaris
En algunes finques hi ha patis interiors o espais comuns l’ús dels quals acaba sent assumit de manera exclusiva per un únic propietari.
Llevat que hi hagi un dret reconegut en el títol constitutiu o en els estatuts de la comunitat, cap veí no es pot apropiar d’un element comú simplement perquè històricament l’hagi utilitzat.
És una situació que sol generar conflictes quan altres propietaris volen utilitzar aquell mateix espai o quan la comunitat necessita fer treballs de manteniment.
Testos, elements decoratius o instal·lacions particulars
També és relativament freqüent trobar jardineres, armaris, estenedors, càmeres de vigilància o diferents elements instal·lats en zones comunes sense autorització de la comunitat.
Encara que puguin semblar actuacions menors, de vegades afecten l’estètica de l’edifici, dificulten el manteniment o generen molèsties a la resta de propietaris.
En molts casos n’hi ha prou amb recordar les normes comunitàries per resoldre la situació sense haver d’adoptar altres mesures.
No tot incompliment requereix una actuació immediata
Una de les idees equivocades més habituals és pensar que qualsevol incompliment obliga l’administrador a intervenir de manera immediata.
En realitat, abans d’adoptar qualsevol mesura convé analitzar el cas concret. No totes les situacions tenen la mateixa gravetat ni totes justifiquen una actuació comunitària.
És important valorar si hi ha realment una afectació a la resta de propietaris, si el reglament de règim intern regula aquell supòsit, si hi ha algun acord previ de la comunitat o si es tracta simplement d’una situació puntual que es pot resoldre mitjançant el diàleg.
L’experiència demostra que moltes incidències es poden solucionar amb una comunicació adequada abans de convertir-se en un conflicte més greu.
Quin paper té l’administrador de finques
L’administrador de finques no decideix unilateralment què pot fer cada propietari en una zona comuna ni actua com una autoritat sancionadora dins de la comunitat.
La seva funció consisteix a assessorar el president i la junta sobre la normativa aplicable, interpretar els acords comunitaris i proposar la manera més adequada d’abordar cada situació.
Quan l’ús indegut d’un element comú requereix una actuació per part de la comunitat, l’administrador ajuda a documentar la incidència, assessora sobre els passos que cal seguir i garanteix que qualsevol actuació s’ajusti a la legislació i als acords comunitaris.
Aquesta manera de treballar evita decisions impulsives que poden acabar generant conflictes més greus.
El reglament de règim intern evita molts problemes
Moltes de les discussions que apareixen en una comunitat es podrien evitar si hi hagués normes clares sobre l’ús dels elements comuns.
El reglament de règim intern permet regular qüestions quotidianes relacionades amb la convivència, sempre dins dels límits establerts per la legislació.
Si la teva comunitat encara no en disposa d’un o en vols conèixer la utilitat, et pot interessar el nostre article sobre el reglament de règim intern d’una comunitat de propietaris.
Quan tothom coneix les regles i s’apliquen de manera coherent, disminueixen considerablement les interpretacions personals i, amb elles, bona part dels conflictes.
Què passa si un propietari incompleix les normes de manera reiterada?
Quan un incompliment deixa de ser puntual i es repeteix de manera continuada, la situació canvia. En aquests casos la comunitat pot valorar diferents actuacions, sempre dins de les facultats que li reconeix la normativa.
No obstant això, convé diferenciar entre un conflicte privat entre veïns i un problema que afecta realment la comunitat. Aquesta diferència és fonamental per actuar correctament.
Precisament per això, recomanem llegir també els nostres articles sobre veïns conflictius: quan és un problema privat i quan passa a ser un problema de la comunitat i sobre sorolls en comunitats de veïns: què pot fer l’administrador, on expliquem quan correspon intervenir a la comunitat i quan es tracta d’un conflicte estrictament privat.
Les zones comunes funcionen millor quan les regles són iguals per a tothom
La majoria de conflictes en una comunitat no apareixen perquè hi hagi massa normes, sinó perquè no sempre es coneixen o s’apliquen de manera uniforme.
Una bona administració de finques no consisteix a prohibir constantment determinades conductes, sinó a ajudar que tots els propietaris puguin gaudir dels elements comuns respectant els drets de la resta.
A Finques Hereu creiem que una comunitat funciona millor quan les normes són clares, les decisions s’expliquen i els conflictes es gestionen amb criteri abans que es converteixin en un problema més greu.
Si vols conèixer com et pot ajudar un administrador en la gestió diària d’una comunitat, et convidem a descobrir per què comptar amb un administrador de finques professional a l’Hospitalet.
Administrador de Fincas, API y Mediador de seguros, con más 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.