Las zonas comunes son uno de los espacios donde más conflictos suelen surgir en una comunidad de propietarios. Unas bicicletas en el rellano, un cuarto comunitario utilizado como trastero, macetas en un pasillo o un patio que acaba siendo utilizado como si fuera privado son situaciones mucho más habituales de lo que parece.
En la mayoría de ocasiones estos conflictos no aparecen por mala fe, sino porque cada propietario interpreta de forma distinta hasta dónde llega su derecho de uso sobre los elementos comunes.
Precisamente por eso, una de las funciones más importantes de una buena administración de fincas consiste en ayudar a la comunidad a distinguir cuándo un uso es razonable y cuándo puede perjudicar al resto de propietarios o incumplir las normas comunitarias.
¿Qué se considera un uso indebido de una zona común?
No todo uso diferente de una zona común supone automáticamente un incumplimiento. Las comunidades de propietarios están formadas por personas con necesidades distintas y muchas situaciones pueden resolverse simplemente aplicando el sentido común.
Sin embargo, un uso pasa a considerarse indebido cuando limita el derecho del resto de vecinos, afecta a la seguridad, incumple los acuerdos adoptados por la comunidad o altera el destino para el que fue diseñado ese espacio.
En definitiva, la pregunta no es únicamente si un propietario utiliza una zona común, sino si ese uso perjudica al resto de la comunidad.
Los casos más habituales que encontramos en una comunidad
Después de años administrando comunidades de propietarios, existen determinadas situaciones que se repiten una y otra vez. Muchas parecen pequeñas incidencias, pero si no se gestionan correctamente acaban convirtiéndose en un foco permanente de conflictos.
Bicicletas y patinetes en rellanos o pasillos
Es probablemente uno de los casos más frecuentes. Para algunos vecinos resulta una solución cómoda, mientras que otros consideran que dificulta el paso o genera un problema de seguridad.
Además de afectar a la convivencia, en determinados casos puede dificultar una evacuación de emergencia o incumplir la normativa de protección contra incendios.
Carritos de bebé en zonas de paso
Se trata de una situación muy similar. Es comprensible que determinadas familias necesiten dejar temporalmente el carrito en el rellano, pero cuando esta situación se convierte en permanente puede acabar generando molestias o impedir el uso normal de los elementos comunes.
Cada comunidad debe valorar estas situaciones con sentido común y atendiendo a sus circunstancias concretas. No es lo mismo dejar un carrito durante unos minutos que ocupar de forma permanente un espacio de paso.
Muebles, cajas y objetos almacenados
Algunas comunidades terminan convirtiendo cuartos de instalaciones, pasillos o zonas comunes en pequeños trasteros improvisados. Con el paso del tiempo se acumulan muebles, cajas, electrodomésticos o materiales que no deberían permanecer allí.
Además del aspecto estético, este tipo de situaciones pueden dificultar tareas de mantenimiento, impedir el acceso a instalaciones comunitarias o generar problemas de seguridad.
Uso exclusivo de patios o espacios comunitarios
En algunas fincas existen patios interiores o espacios comunes cuyo uso acaba siendo asumido de forma exclusiva por un único propietario.
Salvo que exista un derecho reconocido en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, ningún vecino puede apropiarse de un elemento común simplemente porque históricamente lo haya venido utilizando.
Es una situación que suele generar conflictos cuando otros propietarios desean utilizar ese mismo espacio o cuando la comunidad necesita realizar trabajos de mantenimiento.
Macetas, elementos decorativos o instalaciones particulares
También es relativamente frecuente encontrar jardineras, armarios, tendederos, cámaras de vigilancia o diferentes elementos instalados en zonas comunes sin autorización de la comunidad.
Aunque puedan parecer actuaciones menores, en ocasiones afectan a la estética del edificio, dificultan el mantenimiento o generan molestias al resto de propietarios.
En muchos casos basta con recordar las normas comunitarias para resolver la situación sin necesidad de adoptar otras medidas.
No todo incumplimiento requiere una actuación inmediata
Una de las ideas equivocadas más habituales es pensar que cualquier incumplimiento obliga al administrador a intervenir de forma inmediata.
En realidad, antes de adoptar cualquier medida conviene analizar el caso concreto. No todas las situaciones tienen la misma gravedad ni todas justifican una actuación comunitaria.
Es importante valorar si existe realmente una afectación al resto de propietarios, si el reglamento de régimen interno regula ese supuesto, si existe algún acuerdo previo de la comunidad o si se trata simplemente de una situación puntual que puede resolverse mediante el diálogo.
La experiencia demuestra que muchas incidencias pueden solucionarse con una comunicación adecuada antes de convertirse en un conflicto mayor.
Qué papel tiene el administrador de fincas
El administrador de fincas no decide unilateralmente qué puede hacer cada propietario en una zona común ni actúa como una autoridad sancionadora dentro de la comunidad.
Su función consiste en asesorar al presidente y a la junta sobre la normativa aplicable, interpretar los acuerdos comunitarios y proponer la forma más adecuada de abordar cada situación.
Cuando el uso indebido de un elemento común requiere una actuación por parte de la comunidad, el administrador ayuda a documentar la incidencia, asesora sobre los pasos a seguir y garantiza que cualquier actuación se ajuste a la legislación y a los acuerdos comunitarios.
Esta forma de trabajar evita decisiones impulsivas que puedan acabar generando conflictos mayores.
El reglamento de régimen interno evita muchos problemas
Muchas de las discusiones que aparecen en una comunidad podrían evitarse si existieran normas claras sobre el uso de los elementos comunes.
El reglamento de régimen interno permite regular cuestiones cotidianas relacionadas con la convivencia, siempre dentro de los límites establecidos por la legislación.
Si tu comunidad todavía no dispone de uno o quieres conocer su utilidad, puede interesarte nuestro artículo sobre el reglamento de régimen interno de una comunidad de propietarios.
Cuando las reglas son conocidas por todos y se aplican de forma coherente, disminuyen considerablemente las interpretaciones personales y, con ellas, buena parte de los conflictos.
¿Qué ocurre si un propietario incumple las normas de forma reiterada?
Cuando un incumplimiento deja de ser puntual y pasa a repetirse de forma continuada, la situación cambia. En esos casos la comunidad puede valorar distintas actuaciones, siempre dentro de las facultades que le reconoce la normativa.
No obstante, conviene diferenciar entre un conflicto privado entre vecinos y un problema que afecta realmente a la comunidad. Esta diferencia resulta fundamental para actuar correctamente.
Precisamente por ello, recomendamos leer también nuestros artículos sobre vecinos conflictivos: cuándo es un problema privado y cuándo pasa a ser un problema de la comunidad y sobre ruidos en comunidades de vecinos: qué puede hacer el administrador, donde explicamos cuándo corresponde intervenir a la comunidad y cuándo se trata de un conflicto estrictamente privado.
Las zonas comunes funcionan mejor cuando las reglas son iguales para todos
La mayoría de conflictos en una comunidad no aparecen porque existan demasiadas normas, sino porque no siempre se conocen o se aplican de forma uniforme.
Una buena administración de fincas no consiste en prohibir constantemente determinadas conductas, sino en ayudar a que todos los propietarios puedan disfrutar de los elementos comunes respetando los derechos del resto.
En Finques Hereu creemos que una comunidad funciona mejor cuando las normas son claras, las decisiones se explican y los conflictos se gestionan con criterio antes de que se conviertan en un problema mayor.
Si quieres conocer cómo puede ayudarte un administrador en la gestión diaria de una comunidad, te invitamos a descubrir por qué contar con un administrador de fincas profesional en L’Hospitalet.
Administrador de Fincas, API y Mediador de seguros, con más 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.