Si hay una incidencia que aparece de forma recurrente en prácticamente todas las comunidades de propietarios, esa es la relacionada con los ruidos. Da igual si se trata de un edificio antiguo o de una promoción reciente: en algún momento surgen quejas por música alta, golpes continuos, arrastre de muebles, obras o actividades que alteran el descanso.
Después de años administrando comunidades en L’Hospitalet de Llobregat, puedo afirmar que el verdadero problema no suele ser el ruido en sí, sino la falta de claridad sobre quién debe intervenir, cuándo y con qué alcance. Muchas tensiones vecinales se agravan precisamente por no entender bien el papel del administrador de fincas.
Este artículo pretende explicar, desde la práctica diaria y con base en la normativa catalana, cómo se gestionan correctamente los problemas de ruidos en una comunidad y cuál es el papel real del administrador.
No todo ruido es un problema comunitario
Vivir en un edificio implica convivir con ciertos sonidos inevitables. Pasos, electrodomésticos, niños jugando o ruidos puntuales forman parte de la vida en comunidad y no pueden eliminarse por completo.
Cuando una queja llega a la administración, lo primero que se valora no es el volumen del ruido, sino el contexto:
- si es algo puntual o reiterado,
- si afecta a una sola vivienda o a varias,
- y si existe un impacto real en la convivencia general.
En muchos casos, el origen del problema está en una relación personal deteriorada entre dos vecinos, no en una infracción comunitaria. En estas situaciones, estamos ante un conflicto privado, y es importante entender que la comunidad no puede ni debe intervenir en todos los desacuerdos individuales.
El marco legal en Cataluña: cuándo hay base para actuar
En Cataluña, el Código Civil establece que ningún propietario puede desarrollar actividades que resulten molestas cuando estas afectan de forma continuada al uso normal de las viviendas o a la convivencia.
Esto no significa que cualquier molestia sea denunciable. Desde la experiencia, hay tres factores que siempre se analizan antes de considerar una actuación comunitaria:
- Reiteración: no un hecho aislado, sino una conducta repetida.
- Persistencia en el tiempo: el problema se mantiene pese a advertencias previas.
- Afectación colectiva: no es una percepción individual, sino compartida por varios vecinos.
Cuando estos elementos concurren, el problema deja de ser estrictamente privado y entra en el ámbito comunitario.
Cuándo un problema de ruidos pasa a ser asunto de la comunidad
En la práctica diaria, hay señales claras que indican que una incidencia por ruidos ya no es solo una cuestión entre particulares:
- Existen varias quejas coincidentes.
- Se incumplen normas del reglamento de régimen interno.
- El problema afecta al descanso o uso normal de varias viviendas.
- La situación genera tensión generalizada en la finca.
En estos casos, la comunidad puede actuar, pero siempre dentro de los límites que marca la ley y los acuerdos adoptados en junta.
El papel del administrador de fincas: asesorar con criterio
Aquí conviene ser muy claros y realistas.
El administrador de fincas no es árbitro ni juez de conflictos personales, pero sí es la figura que aporta criterio, orden y seguridad jurídica cuando una incidencia afecta a la comunidad.
Desde la administración, nuestra función es:
- Analizar si existe base normativa para intervenir.
- Asesorar al presidente y a la junta sobre cómo proceder.
- Explicar qué actuaciones son viables y cuáles no.
- Garantizar que cualquier decisión comunitaria se adopte correctamente.
El administrador no actúa por impulsos ni por presiones, sino conforme a las facultades que le otorga la comunidad y la normativa vigente.
Conflictos en los que no debe intervenir un administrador
Es importante entender que hay situaciones en las que el administrador no puede intervenir, no porque no quiera, sino porque sus competencias no se lo permiten.
Por ejemplo:
- Conflictos puntuales entre dos vecinos sin afectación general.
- Desacuerdos personales o discusiones privadas.
- Ruidos esporádicos que no vulneran normas comunitarias.
- Situaciones que requieren una actuación estrictamente judicial entre particulares.
En estos casos, cualquier intervención del administrador sería improcedente y podría generar responsabilidades innecesarias para la comunidad.
Explicar esto con claridad suele evitar muchas frustraciones y expectativas erróneas.
Cuando sí corresponde una actuación comunitaria
Cuando el problema de ruidos cumple los requisitos para considerarse comunitario, el administrador:
- Informa al presidente.
- Asesora sobre la inclusión del asunto en el orden del día de la junta.
- Ayuda a documentar la situación de forma objetiva.
- Aplica los acuerdos adoptados por la comunidad.
- Garantiza que las actuaciones respeten el marco legal.
Es decir, no gestiona el conflicto, sino que asesora y ejecuta las decisiones comunitarias cuando estas existen.
Errores habituales que agravan los conflictos por ruidos
Desde la experiencia, hay errores que se repiten con frecuencia:
- Actuar sin base normativa.
- Enfrentar directamente a vecinos sin respaldo comunitario.
- Tomar decisiones precipitadas en caliente.
- Confundir una molestia personal con un problema colectivo.
- No documentar adecuadamente las incidencias.
Un buen administrador ayuda precisamente a evitar estos errores, que suelen empeorar la convivencia.
La realidad de las comunidades en L’Hospitalet
En municipios densos como L’Hospitalet de Llobregat, estos problemas son especialmente frecuentes por:
- Edificios antiguos con menor aislamiento acústico.
- Alta densidad de población.
- Uso mixto de viviendas (residencial, profesional, alquiler).
Por eso, más que actuar rápido, lo importante es actuar con criterio y dentro de las competencias reales de la comunidad.
Conclusión: intervenir cuando toca, y no cuando no corresponde
Los problemas de ruidos forman parte de la vida en comunidad, pero no todos requieren la intervención de la administración de fincas.
El papel del administrador no es resolver conflictos personales, sino asesorar a la comunidad cuando la convivencia general se ve afectada, aplicando la normativa y los acuerdos adoptados.
Saber cuándo intervenir y cuándo no hacerlo es una de las principales diferencias entre una gestión profesional y una gestión improvisada.
En Finques Hereu aplicamos este criterio en las comunidades que administramos en L’Hospitalet, ayudando a mantener la convivencia sin generar conflictos innecesarios ni falsas expectativas.
Administrador de Fincas, API y Mediador de seguros, con más 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.